El Impuesto sobre las ganancias patrimoniales en España: la foto en una página
En España, las ganancias patrimoniales no tributan a los tipos de la renta general. Se sitúan en un compartimento separado llamado base del ahorro (base del ahorro), que también incluye dividendos, intereses y la mayoría de las rentas de inversión. La base del ahorro utiliza su propia escala progresiva, más plana y, por lo general, más amable que la escala general del IRPF aplicada a salarios y pensiones. Esa es la primera buena noticia para los retirados expatriados que venden inmuebles o reequilibran carteras tras la mudanza.
La segunda es que España, a través de su red de convenios para evitar la doble imposición y de exenciones internas, ofrece auténticas palancas de planificación — la exención por vivienda habitual para mayores de 65, la exención por reinversión, el crédito por impuestos extranjeros en transmisiones foráneas y un favorable «step-up» en herencias — que pueden reducir o eliminar el impuesto sobre las mayores ganancias que la mayoría llega a realizar en su vida. Saber qué palanca aplica a qué activo, y cuándo, es todo el juego.
La base del ahorro: tipos para residentes en 2026
Para un residente fiscal en España en 2026, la base del ahorro tributa por tramos. Los tipos han subido de forma sostenida en los últimos años, ya que España añadió un tramo superior para grandes ganancias. La escala aproximada en 2026 es del 19% sobre los primeros 6.000 € de rentas del ahorro, 21% de 6.000 € a 50.000 €, 23% de 50.000 € a 200.000 €, 27% de 200.000 € a 300.000 €, y 28% por encima de 300.000 €. Los tramos exactos se fijan anualmente en la Ley de Presupuestos y, en ocasiones, se ajustan a mitad de año.
Como la base del ahorro es un compartimento propio, una sola transmisión grande — vender una vivienda en el extranjero, liquidar un fondo — puede empujarte al tramo del 27% o del 28% aunque tu salario o pensión mantengan la base general en un tramo bajo. Repartir una transmisión entre dos años naturales es una de las formas más fiables de mantener una mayor parte de la ganancia dentro de los tramos bajos, cuando el activo en cuestión lo permite.
Qué entra en la ganancia: valor de adquisición y ajustes
La ganancia es la diferencia entre lo que pagaste por adquirir el activo (más los gastos y mejoras computables) y lo que recibiste al venderlo (neto de gastos de transmisión). Las cifras deben estar en euros a los tipos de cambio de las fechas respectivas, lo que crea un problema estructural para los expatriados: un activo denominado en dólares o en libras puede mostrar una ganancia en euros aunque la ganancia en moneda local sea cero, simplemente porque el euro se debilitó entre la compra y la venta.
En el lado de la adquisición, el valor de adquisición incluye el precio de compra, los gastos de notaría y registro, el impuesto de transmisiones o el IVA pagado en la entrada, y las mejoras de capital (no el mantenimiento ordinario). En el lado de la transmisión, puedes deducir la comisión de la inmobiliaria, la plusvalía municipal si la pagó el vendedor, y los costes legales de la operación. Conserva todas las facturas: la Agencia Tributaria es estricta con la prueba documental, especialmente en reformas.
Vivienda habitual: reinversión y exención para mayores de 65
España concede a la vivienda habitual — la vivienda habitual — dos exenciones destacadas. La primera es la reinversión (reinversión en vivienda habitual): si vendes tu vivienda principal y reinviertes el importe en otra vivienda principal en un plazo de dos años, la ganancia queda exenta en la medida de la reinversión. Una reinversión parcial produce una exención parcial. El plazo corre tanto hacia atrás como hacia delante: una nueva vivienda comprada en los dos años anteriores a la venta puede acogerse si la intención está documentada.
La segunda es la exención para mayores de 65. Una vez que tienes 65 años o más y has vivido en el inmueble como residencia habitual durante al menos tres años continuados, la ganancia por su venta queda totalmente exenta — sin necesidad de reinversión. Existe además otra exención específica para mayores de 65 que exonera ganancias de hasta 240.000 € sobre cualquier activo cuando el importe se destina a la contratación de una renta vitalicia en el plazo de seis meses. Estas dos juntas son la razón por la que España sigue siendo atractiva para retirados que venden en el momento álgido y se reubican en una vivienda final.
Vender un inmueble en el extranjero como residente fiscal en España
Aquí es donde se producen las sorpresas más dolorosas. Una vez que eres residente fiscal en España, España grava tus ganancias mundiales. Si vendes tu vivienda en Reino Unido o en Estados Unidos después de mudarte a España, la ganancia tributa en España, con independencia de lo que cobre o exima el país de origen. La Principal Private Residence relief del Reino Unido, la exclusión de 250.000 / 500.000 dólares de Estados Unidos en la venta de la vivienda — son exenciones británicas y estadounidenses. A España no le importan.
El convenio España-Reino Unido — y el convenio España-EE. UU. — atribuyen la potestad tributaria sobre los inmuebles al país en el que se sitúa el inmueble, pero España conserva su derecho a gravarte como residente. El mecanismo es un crédito por convenio: España calcula su propia ganancia patrimonial, y después permite un crédito por el impuesto extranjero efectivamente pagado, hasta el importe de la cuota española. Si tu vivienda en Reino Unido se vendió libre de impuestos por la PPR, el crédito es cero y España recauda la factura española completa. Programar la venta antes de pasar a ser residente fiscal en España es a menudo la decisión más importante a la que se enfrenta un retirado entrante.
Ganancia patrimonial del no residente sobre inmuebles en España: la retención del 3%
Si eres un no residente que vende un inmueble en España, el comprador está legalmente obligado a retener el 3% del precio bruto de venta y a ingresarlo directamente a Hacienda mediante el Modelo 211. Es un pago a cuenta, no un impuesto definitivo. Tú — vendedor — debes después presentar el Modelo 210 en el plazo de cuatro meses desde la venta para declarar la ganancia real y, o bien solicitar la devolución (si el 3% superó la cuota real), o bien pagar la diferencia (si la ganancia real fue mayor).
La ganancia patrimonial del no residente se grava al 19% para vendedores de la UE y del EEE y al 24% para el resto. La retención del 3% es el motivo principal por el que los vendedores deben presentar declaración: incluso si la venta produjo pérdida, necesitas presentar el Modelo 210 para recuperar la retención, y la ventana de reclamación es limitada. Hemos visto vendedores descubrirlo dos años más tarde y encontrarse con que la devolución estaba prescrita.
Acciones, fondos y ETFs
Las ganancias en acciones cotizadas se calculan por el método FIFO y tributan a los tipos de la base del ahorro. Las pérdidas pueden compensarse con ganancias dentro de la base del ahorro en el mismo ejercicio, y cualquier exceso de pérdida puede compensarse en los cuatro años siguientes. Una característica que España ofrece y que pocos otros países igualan es el traspaso entre fondos sin tributación (régimen de traspasos): si cambias entre instituciones de inversión colectiva registradas en España, la ganancia no se cristaliza — el valor de adquisición se traslada al nuevo fondo. Esto convierte a los fondos registrados en España en vehículos especialmente eficientes desde el punto de vista fiscal para la capitalización a largo plazo.
La misma exención no se aplica a los ETFs, pese a tratarse de inversiones colectivas. Los ETFs reciben el mismo tratamiento que las acciones a efectos de ganancias patrimoniales: cada cambio es una transmisión. Es una trampa para inversores que llegan con carteras al estilo estadounidense, cargadas de ETFs; una reestructuración de la cartera en el año previo a la mudanza a España — o en el primer año de residencia — puede reducir significativamente la sangría fiscal continuada.
Criptoactivos y la regla FIFO
Las transmisiones de cripto tributan en la base del ahorro como las acciones. Cada venta, swap, rotación entre stablecoins o conversión en bienes es un hecho imponible, y el valor de adquisición se determina por un FIFO estricto en el conjunto del monedero. Hacienda ha sido explícita en que el principio de «no hay impuesto hasta volver a fiat» no es la regla española: cambiar ETH por USDC es una transmisión de ETH y una nueva adquisición de USDC, valorada en euros al timestamp de la operación.
Las posiciones en cripto también se cruzan con el Modelo 721 (declaración informativa de criptomonedas en el extranjero por encima de 50.000 €) y con el Impuesto sobre el Patrimonio si los saldos a 31 de diciembre superan los umbrales autonómicos. La obligación informativa es independiente de la obligación por ganancia patrimonial; presentar una no sustituye a la otra.
Valor de adquisición por herencia y el «step-up»
España aplica un «step-up» en las herencias a efectos de ganancias patrimoniales. Si heredas un activo, tu valor de adquisición pasa a ser el valor de mercado declarado a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), no lo que el causante pagó originalmente. Para herederos en comunidades con ISD reducido, esto puede suponer una ventaja de planificación enorme: un ISD modesto ahora, seguido de un valor de adquisición fresco y elevado que neutraliza la futura ganancia patrimonial en la eventual venta.
El «step-up» solo se aplica a lo que se declaró. Subdeclarar el valor de la herencia para ahorrar ISD suele ser un falso ahorro: fija un valor de adquisición bajo para la próxima transmisión, y la Agencia Tributaria cruza cada vez más las valoraciones del ISD con las posteriores declaraciones por ganancia patrimonial. Coordinar ambos impuestos forma parte de una planificación patrimonial seria, no es un detalle que se deje en manos del notario.
Exit tax: cuando salir de España te cuesta caro
España tiene un exit tax limitado (impuesto de salida) que apunta a residentes que acumulan grandes plusvalías latentes en acciones y luego se marchan al extranjero. Aplica cuando has sido residente fiscal en España al menos 10 de los últimos 15 años y tus participaciones cumplen ciertos umbrales (en términos generales, una cartera por encima de 4 millones de euros, o una participación del 25% o más en una sociedad valorada por encima de 1 millón de euros). En el momento de la salida, las ganancias latentes en esas participaciones se entienden realizadas y tributan a los tipos de la base del ahorro.
La mayoría de los expatriados nunca se acerca a los umbrales. Pero los emprendedores que llegaron a España bajo el Régimen Beckham, construyeron o mantuvieron un accionariado relevante, y luego planean marcharse, sí necesitan modelar esto con cuidado — a veces el coste de irse es superior al de quedarse un año más para resetear el cómputo de 10 sobre 15, o al de cristalizar y reestructurar antes de que la residencia cambie de signo.
Régimen Beckham y ganancia patrimonial
Bajo el Régimen Beckham, tributas únicamente por las rentas de fuente española. Las ganancias patrimoniales sobre activos no españoles quedan fuera del perímetro español durante la vigencia del régimen. Es una ventaja extraordinaria para los profesionales entrantes que mantienen acciones, fondos o inmuebles extranjeros y planean venderlos durante los seis años del régimen — siempre que el activo en sí no sea español.
Salir del Régimen Beckham a mitad de año, o mantener activos que Hacienda pudiera argumentar como de fuente española (por ejemplo una sociedad holding española que envuelve inversiones extranjeras), cambia el cuadro. El régimen es potente pero literal: planifica las transmisiones mientras el régimen esté claramente activo y el activo sea claramente extranjero.
Cómo puede ayudarte Noburo
La mayoría de los expatriados no tiene un problema de ganancia patrimonial — tiene un problema de timing. La misma transmisión, seis meses antes o después, al cruzar una línea de residencia o bajo el régimen adecuado, puede producir una factura radicalmente distinta. Noburo te ayuda a mapear cada activo antes de la mudanza, a someter a prueba los convenios y las exenciones internas que aplican, y a escalonar las transmisiones para que la base del ahorro, las exenciones de la vivienda habitual, los créditos por impuestos extranjeros y un eventual estatus Beckham trabajen a tu favor en lugar de en tu contra.
Si estás planeando mudarte a España, o ya estás aquí y afrontas una venta, señalaremos la trampa del inmueble extranjero, organizaremos las presentaciones del Modelo 210 para tenencias de no residente heredadas del pasado, coordinaremos los valores de adquisición de ISD y ganancia patrimonial en herencias, y te mantendremos fuera del colectivo del exit tax si esto es un riesgo, por remoto que sea.
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